Claves de los nuevos alquileres: garantías, eximición de impuestos y seguros de caución

Facilidades para inquilinos y propietarios

El objetivo es ofrecer soluciones a los inquilinos, aumentar la oferta de viviendas para alquiler y generar incentivos para el desarrollo de nuevas opciones. La Ciudad va a ofrecer tres programas a través del IVC para hacer todo más fácil:

• Garantía más fácil. Se va a bonificar hasta el 70% del seguro de caución. Para que propietarios puedan usar ese seguro, que es mucho más confiable que una garantía propietaria. Los inquilinos, de este modo, no necesitarían garantía propietaria y podrían afrontar el costo del seguro de caución.
• Alquilar más fácil. Un crédito simple para mudarse. Romper la barrera para los que pueden pagar un alquiler, pero no los costos de entrada.
• Refacción más fácil. Financiar reformas en viviendas desocupadas para aumentar la oferta. Para que los propietarios puedan agregar valor a sus inmuebles y los puedan alquilar en mejor estado; y para que los inquilinos disfruten (pagando menos) de una casa en buenas condiciones.

Alquileres en la Ciudad: una por una, las medidas

A corto plazo:

• Herramientas para bajar barreras de entrada a inquilinos y ampliar oferta.
• Ampliación de diferentes programas del Instituto de Vivienda de la Ciudad: Garantía +Fácil, Alquiler +Fácil, Refacción +Fácil y Asesoría +Fácil.
• Ampliación de la exención impositiva de ingresos brutos para contratos de alquiler, para mejorar la rentabilidad de las formas tradicionales de alquiler.
• Aumento del tope de exención de $75.000 a $220.000.
• La exención era para una segunda propiedad como máximo y se pasará ese tope a 3 propiedades.
• Incentivar que más departamentos se alquilen y sean registrados.
• Eximir del ABL y el impuesto inmobiliario a las unidades alquiladas (con contratos en blanco, que lo registren en el IVC) por un determinado plazo, entre 1 y 2 años. Habrá un tope de valor fiscal y un tope al valor del alquiler, igual al de ingresos brutos.

A mediano plazo:

• Sinergias entre el sector público y el privado, para aumentar la oferta de vivienda.
• Incentivar la construcción en zonas estratégicas de la Ciudad, reduciendo la plusvalía que hoy deberían pagar las construcciones.
• Eximir del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10 (es la propuesta, a definir cuando se trate el proyecto).
• Los tipos de obras serían micro obra, obra menor y obra media.

A largo plazo:

• Abrir la Ciudad a nuevas formas de vivienda.
• Generar un nuevo marco legal para crear un régimen para la co-vivienda en la Ciudad. La co-vivienda permite a una comunidad de personas vivir en un edificio sin ser los propietarios o inquilinos por un plazo de tiempo amplio y a un precio inferior al del mercado. El objetivo es garantizar el acceso a una vivienda digna y accesible, mantener la titularidad pública del suelo y favorecer la gestión comunitaria de los inmuebles. Se cambia el esquema: el IVC es dueño de la superficie y cede derechos reales de uso o propiedad horizontal a los convivientes a través de organizaciones.

Polémica. La Ley, que fue aprobada en noviembre de 2019 y entró en vigencia siete meses después generó mucho descontento en el sector inmobiliario.

Números imprevisibles

Según afirmó Larreta en la conferencia, “sabemos cuánto es el valor inicial de los alquileres, pero no sabemos cuánto va a terminar pagando el inquilino”. Desde la sanción de la ley en julio de 2020, los alquileres aumentaron un 343%, muy por encima de la inflación que fue del 274% para el mismo periodo.

En enero de 2023 el valor de alquiler promedio de un monoambiente fue de $70.218 por mes. Un departamento de dos ambientes se ubica en $89.615 por mes, en una ciudad que tiene 484 mil inquilinos.

Cada día es más difícil alquilar en el país. La caída de los ingresos, la inflación y la ley nacional de alquileres hicieron que la oferta de viviendas se redujera a la mitad desde el 2013 a esta parte. Según nuestros datos, en la Ciudad se tarda 4 meses en promedio para conseguir un inmueble, y el alquiler representa entre un 40 y un 50% del ingreso de los inquilinos.

Este plan apunta a bajar el tiempo para conseguir un inmueble, facilitando el acceso para quien necesite mudarse; y a estimular la oferta de viviendas en alquiler, financiando la refacción de casas para que los propietarios puedan ofrecerlas.

¿Qué pasará con los seguros de caución?

Los dueños deberían aceptar un seguro de caución frente a la garantía propietaria porque garantiza el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato, y otorga mayor agilidad y seguridad jurídica que una garantía convencional. La compañía aseguradora, antes de emitir la póliza, hace un análisis crediticio donde se verifica la solvencia y la capacidad de pago. En caso de incumplimiento, la aseguradora es quien responde, manteniendo indemne al propietario. Es mucho más eficiente y rápido que otras alternativas.

El seguro de caución se ejecuta en un corto plazo (de 30 a 90 días, aproximadamente), a diferencia de las garantías propietarias que requieren largos procesos judiciales para ser ejecutadas. En paralelo, el propietario se exime de hacer frente a gran parte de los trámites legales, ya que la aseguradora le brinda asistencia jurídica durante el proceso de desalojo.

De las 1.423.973 propiedades de la Ciudad, 138.000 se encuentran vacías (el 9,2%), según el último censo. Responden en una proporción no menor a viviendas que se habitan algunos días de la semana, algunas en muy mal estado y otras en procesos judiciales.

En Berlín, por ejemplo, el 80% de los hogares son inquilinos, contra el 36% de Buenos Aires.

Fuente: Ambitofinanciero